【ご相談事例】40年前に弟名義で買った土地を自分名義にしたい

【ご相談内容】
 今から約40年前(沖縄国際海洋博覧会で北部地域の地価が上がっていた頃)になります。自分の弟(農家)名義で土地を購入しました。弟から名義を借りた理由は、当時その土地の地目が農地であったため、公務員である自分はその土地を直接購入することができなかったからです。
 最近になって自分の子が「あの土地は父さんの物って前から言っているけど、登記簿の名義は叔父さんのままだよね。これって大丈夫なの?本当にいずれは僕が相続できるの?税金はどうなるの?」と言いだしました。
 実は何年か前に近所の税理士に相談したところ、「弟さんからあなたに名義変更をしたら贈与扱いとなり、ザックリとだが1000万円程度の贈与税が課税されますよ。」といわれ仰天し、その後ショックのあまり何の対策もしないまま今日に至っています。
 ちなみにその土地は購入後土地区画整理事業を経て宅地になり、地価も相当上がりました。40年前に購入した際の領収書、土地売買契約書等の書類は全て紛失しています…。

【結論】
 家族信託の手法を使えば、弟さんの死後あなたのお子さんがその土地の所有権を当然に取得することができます。さらに、信託の効力発生時には贈与税はかかりません。但し、その土地の所有権を取得するときに相続財産として相続税の課税対象になりますが、贈与税に比べて相続税は免税額が大きいこと、節税策を取りやすいこと等から税額はかなり少なくなる場合が多いです。

【解説】
 このような事例の場合、実務的に贈与や売買、または遺言書によって「真の所有者」名義に戻す方法が広く行われていました。しかし現在では、信託による実質的な名義変更を指導する専門家も増えてきています。
 信託を使う最大のメリットは税金です。信託の効力発生時には贈与税、譲渡所得税は課税されません。さらに信託を登記する際に必要となる印紙税は200円、登録免許税は土地の場合固定資産税評価額の3/1000とかなり低額な上、不動産取得税にいたっては信託について税法上形式的な所有権の移転とみなされ非課税です。
 また、信託した後は所有者として登記簿で自分の名前が確認できるので当事者の方々は安心するようです。
 一方、信託のデメリットとしては、信託のスキーム(信託の作り方)を誤ると、贈与税の課税、信託の終了時に所有権が計画通りに移転しない(信託抜けの失敗)等、想定外の損失を招きかねません。

 今回の事例であれば名義を貸した弟さんも自分の生前に名義関係を整理しておきたいと思うのが人情でしょう。当事者である自分たちの死後、過去の名義の貸し借りによって自分たちの家族が混乱し、争うことを望む人は誰もいません。

 最後になりますが、弟さんとそもそも「真の所有者」は誰かについて争ってしまった場合には、調停や裁判によって所有権を確定させ、調停調書や判決文を添付書類として所有権移転登記する方法もあります。